Poradna
Jaké soukromoprávní nároky můžeme uplatnit jako podnájemci, pokud jsme na své náklady provedli změnu nemovitosti a nebytových prostor, v důsledku které došlo ke zvýšení jejich hodnoty?
Pokud tomu dobře rozumím, jde vám o právní dopad změny nemovitosti nebo nebytových prostor provedených podnájemcem. Úvodem je nutné poukázat na ustanovení občanského zákoníku, které stanoví, že nezavázal-li se pronajímatel nemovitosti k úhradě nákladů spojených se změnou nemovitosti, avšak se změnou nemovitosti provedenou nájemcem prokazatelně souhlasil, může na něm nájemce po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota pronajaté věci.
Toto ustanovení dle současné judikatury je nutné aplikovat i v případě nájemního vztahu na nebytové prostory uzavřeného dle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť tento zvláštní právní předpis upravující nájem nebytových prostor neobsahuje v tomto ohledu žádné speciální ustanovení, a proto je třeba použít obecné ustanovení občanského zákoníku upravující v tomto ohledu nájemní smlouvu.
Pro úplnost zbývá dodat, že Nejvyšší soud ČR opakovaně ve svých rozhodnutích zaujal právní názor, že je-li nemovitost pronajata jako celek, i když obsahuje pouze nebytové prostory, režim nájemního vztahu je podřízen úpravě nájemní smlouvy dle občanského zákoníku.
Z občanského zákoníku vyplývá, že nájemce je oprávněn dát pronajatou věc, tedy i věc nemovitou, do podnájmu, nestanoví-li smlouva jinak. Podnájemní vztah je zvláštním případem smluvního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává podnájemci své nájemní právo k pronajaté věci.
Na základě podnájemní smlouvy vzniká smluvní vztah mezi nájemcem a podnájemcem, v žádném případě tím nedochází ke vzniku smluvního vztahu mezi podnájemcem a pronajímatelem.
Ve stejném smyslu je nutné posoudit i podnájemní vztah vzniklý dle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, který stanoví, že není-li dohodnuto jinak, je nájemce oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou, avšak jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele.
Podnájemní právo je tudíž právem odvozeným od nájemního práva a nájemce nemůže podnájemci přenechat na základě podnájemní smlouvy více práv, než mu bylo poskytnuto na základě nájemní smlouvy pronajímatelem.
V případě, že nestanoví podnájemní smlouva jinak a podnájemce provede změnu nemovitosti bez souhlasu nájemce, je nutné v případě podnájmu nemovitosti použít přiměřeně ustanovení občanského zákoníku, upravující nájemní smlouvu, a podnájemce bude tudíž povinen po skončení podnájmu uvést nemovitost na své náklady do původního stavu.
Ohledně změny nebytových prostor podnájemcem pak bude nutné přiměřeně použít ustanovení zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, dle kterého bude podnájemce v případě ukončení podnájmu povinen vrátit nájemci nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. ¨
Za stav předávané nemovitosti, popř. nebytových prostor v případě skončení nájmu, je však vůči pronajímateli vždy odpovědný pouze nájemce na základě nájemní smlouvy.
Problém vyvstává zejména v případě, kdy podnájemce provedl na své náklady změnu nemovitosti nebo nebytových prostor se souhlasem nájemce. V takovém případě nelze dle dostupné judikatury použít přiměřeně ve vztahu mezi nájemcem a podnájemcem ustanovení občanského zákoníku, týkající se změny pronajaté věci se souhlasem pronajímatele, neboť tento vztah se týká výlučně případů mezi pronajímatelem a nájemcem, kdy změna nemovitosti byla provedena na náklady nájemce. Toto vyplývá i ze samotné podstaty nájemního vztahu mezi pronajímatelem jako osoby s právem s nemovitostí jakkoli nakládat, a nájemcem jako osoby s užívacím právem k nemovitosti poskytnutým v rámci nájemní smlouvy.
Změnou pronajaté nemovitosti nebo nebytových prostor totiž dochází k zásahu do vlastnického práva pronajímatele a nikoli do nájemního práva nájemce, který toto právo přenechal podnájemci.
Vzhledem k tomu, že mezi pronajímatelem a podnájemcem neexistuje žádný smluvní vztah, jedná se v případě změny nemovitosti nebo nebytových prostor, která vede ke zvýšení jejich hodnoty, o plnění bez právního důvodu ze strany podnájemce ve prospěch pronajímatele jako vlastníka nemovitosti, popř. nebytových prostor. Pronajímatel se tudíž bez právního důvodu touto změnou obohatil a bude povinen vydat majetkový prospěch vzniklý obohacením na základě obecné úpravy bezdůvodného obohacení v občanském zákoníku.
Majetkovým prospěchem bude tedy rozdíl mezi hodnotou nemovitosti, popř. nebytových prostor, před změnou a jejich hodnotou po změně. Na tomto závěru ve vztahu mezi pronajímatelem a podnájemcem nezmění nic ani souhlas pronajímatele se změnou, který dal nájemci, nebo jakákoliv smluvní úprava takovéto změny v nájemní smlouvě. Pouze v případě, že nájemce nemá od pronajímatele souhlas se změnou nemovitosti, který však nájemce sám udělil podnájemci, aniž k tomu měl právo, může pronajímatel požadovat po nájemci uvedení nemovitosti do původního stavu, a to na náklady nájemce.
V tomto ohledu je nutné pro případ uplatnění výše uvedeného nároku podnájemcem upozornit na rozdíl mezi ustanoveními občanského zákoníku, upravujícími nájemní smlouvu, které obsahují i speciální úpravu vůči bezdůvodnému obohacení, a obecnými ustanoveními občanského zákoníku o bezdůvodném obohacení, který lze spatřovat zejména v okamžiku, od kterého je možné nároky z nich plynoucí uplatnit. Dle speciální úpravy nájemní smlouvy je možné uplatnit nárok až po skončení nájmu, kdežto dle obecných ustanovení o bezdůvodném obohacení již v okamžiku samotného vzniku bezdůvodného obohacení, tedy v okamžiku provedení změny nemovitosti nebo nebytových prostor. S tímto okamžikem je v obou případech spojen i počátek běhu promlčecí lhůty.
Riziko tedy vyplývá pro podnájemce z promlčení výše uvedeného nároku na vydání bezdůvodného obohacení od pronajímatele, neboť promlčecí lhůta začne běžet okamžikem změny nemovitosti, tedy již v průběhu podnájemního vztahu. Pro pronajímatele je v tomto ohledu riziko, že vůči němu bude podnájemce uplatňovat nárok na vydání bezdůvodného obohacení již v průběhu samotného nájemního vztahu.
(Mgr. Jan Mauric)
Zdroj: ihned.cz